節税のための特例制度

不動産売却に当たっての税金には、一定の条件を満たすと税金が軽くなる「特例制度」が用意されています。

特例制度を有効活用することで、節税対策になり、手取り額を増やすことが可能です。

• 3,000万円特別控除

  自分が住んでいた家や土地を売った場合、利益（譲渡益）から「最大3,000万円」を差し引くことができます。

  一方、買取なら不動産会社が直接買い取るため、最短で数日以内に現金化できます。

  利用条件

  • 自分が住んでいた家に限る（賃貸や別荘は対象外）。
  • 同じ特例は3年に1回しか使えません。

  この制度の利用例

  たとえば、マイホームを4,000万円で売却し、購入時の費用などを差し引いた後の利益が2,500万円だった場合、
  3,000万円の特別控除を使うと「課税対象が0円」になります。

  制度を利用しない場合

  売却額4,000万円購入時の費用＝2,500万円※通常であればこの金額に対して課税

  制度を利用する場合

  売却額4,000万円購入時の費用＝2,500万円3,000万円（特例制度での控除額）※課税対象額が0円に！

• 買換え特例（譲渡益の課税を先送りできる制度）

  今住んでいる家を売って、新しい家を買う場合に使える制度です。

  利益が出ても、その分の税金をすぐには払わず、「次に買った家を売るときまで繰り延べる」ことができます。

  利用条件

  • 新しい家は「売った年の前年から翌年の年末まで」に購入する必要があります。
  • 次に売るときには、その繰り延べ分に対して課税されます。

  この制度の利用例

  マイホームを5,000万円で売って1,000万円の利益が出た場合、同年中に新居を5,000万円で購入すれば、
  マイホーム売却時の利益1,000万円分に対する税金を一時的に払わなくてよくなるという仕組みです。

• 譲渡損失の繰越控除（損した分を後の年の税金で取り戻せる）

  家を売って損をした場合、その「損失額」を翌年以降の所得（給料など）から差し引けます。

  最大3年間続けて使える制度です。

  利用条件

  • 自分が住んでいたマイホームに限ります。
  • 損失を引き継げるのは最大3年間です。

  この制度の利用例

  たとえば、家を売って300万円の損をした場合、その翌年の給与所得が500万円なら、
  「500万円 − 300万円 ＝ 200万円」に対して税金がかかります。

  つまり、所得税や住民税が軽くなるということです。

• 空き家特例（相続した空き家を売った場合の税負担を軽くできる）

  相続で引き継いだ実家などを売ったとき、一定の条件を満たせば「最大3,000万円」まで控除できる制度です。

  空き家のまま放置せずに売却・活用を促すための特例です。

  利用条件

  • 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた「旧耐震基準」の住宅が対象です。
  • 相続後、誰も住まずに空き家のまま、または売却前に取り壊した場合が対象です。
  • 売却価格が1億円以下の場合が対象です。

  この制度の利用例

  親が亡くなり、空き家になった実家を1,800万円で売却。

  取得費を引いて500万円の利益が出た場合、この特例を使うと500万円 − 3,000万円＝0円となり、譲渡所得税がかかりません。

• 所有期間による軽減税率（長く持っていると税金が安くなる）

  家や土地を長く所有していると、税率が下がります。

  具体的には、所有期間が5年以下なら「短期譲渡」として約39％、5年を超えると「長期譲渡」として約20％に税率が軽減されます。

  さらに「10年以上住んでいた自宅」を売る場合、一定の条件を満たせば 14％程度まで下がる軽減税率の特例（居住用財産の軽減税率の特例）を使うこともできます。

  利用条件

  • 自分が住んでいた家に限る（賃貸や別荘は対象外）。
  • 売却益のうち6,000万円までの部分が対象。

  この制度の利用例

  同じ1,000万円の利益が出ても、

  ・所有期間3年の場合：税率約39％ → 約390万円の税金

  ・所有期間9年の場合：税率約20％ → 約200万円の税金

  と、190万円の差が生まれます。